Pendekatan pendapatan untuk penilaian real estate dan bisnis. Penerapan pendekatan pendapatan

Pendekatan pendapatan adalah kombinasi seluruh metode penilaian nilai properti, properti organisasi, bisnis itu sendiri, di mana biaya penentuan dibuat oleh konversi dari manfaat ekonomi yang diharapkan di masa depan. Dasar-dasar teoritis dari pendekatan ini cukup meyakinkan. Nilai investasi adalah nilai manfaat masa depan saat ini, yang didiskontokan pada tingkat pengembalian, yang merupakan refleksi dari keberisikoan investasi.

Hal ini wajar dan cocok untuk setiap digunakan dalam produksi dan penjualan properti dari bisnis objek yang ada, serta bisnisnya disediakan menghasilkan hasil yang positif. Besarnya risiko investasi dalam bisnis ditunjukkan oleh perkiraan tingkat diskonto. Dalam peran yang dalam hal ekonomi, sekarang berdiri tingkat pengembalian yang diperlukan oleh investor pada modal yang diinvestasikan dalam tingkat yang sebanding benda risiko investasi, atau itu adalah tingkat pengembalian atas investasi alternatif dengan risiko yang sebanding pada saat evaluasi.

fitur

Penerapan pendekatan pendapatan dalam praktek cukup tugas yang sulit, karena itu perlu untuk mengevaluasi setiap determinan penting dari biaya - tingkat pengembalian dan keuntungan. Ketika mengevaluasi perusahaan yang menggunakan teknik ini, Anda harus yakin untuk melakukan analisis menyeluruh dari semua elemen kunci, termasuk biaya omset perusahaan, yang memiliki dampak langsung pada keuntungan, biaya dan risiko yang dibuat oleh masing-masing anggota individu.

Pendekatan pendapatan untuk menilai sebuah bisnis yang digunakan cukup sering. Misalnya, dalam kasus pengambilalihan atau merger, maka metode ini digunakan jauh lebih sering dari biaya atau pasar. Modal Lampiran pembeli sekarang dibuat dengan harapan yang mengalir kas bersih yang akan diterima di masa depan, yang tidak dapat dianggap dijamin, karena mereka ditandai dengan risiko tertentu. Pendekatan pendapatan untuk mengevaluasi ini penentu utama dari nilai itu, untuk penggunaan pendekatan berbasis pasar biasanya membutuhkan rasio harga-laba, atau kelipatan pendapatan lain yang serupa untuk jangka waktu retrospektif, tanpa mempertimbangkan masa depan.

Untuk kelipatan pasar ciri khas seperti rasa tidak aman, dan kegagalan untuk memberikan perawatan yang sama yang dapat dicapai di bawah kondisi menggunakan pendekatan pendapatan perkiraan laba masa depan dan tarif diskon. Sebagai contoh, rasio "harga-pendapatan", yang digunakan selama satu tahun, tidak memungkinkan untuk mencerminkan memadai perubahan yang diharapkan dalam tahun-tahun mendatang. Tepat penggunaan koefisien memberikan kesempatan untuk menunjukkan preferensi umum investor, mereka sering mengutip vendor atau sumber industri.

penggunaan

Dalam analisis dan perlindungan kebutuhan, dan informasi mengenai anggaran perusahaan, yang memaksa untuk melakukan perubahan dan pengembangan dampak keuangan dari rencana dibuat, prakiraan dan kalimat dasar. Pendekatan pendapatan untuk penilaian bisnis memungkinkan Anda untuk mengukur semua asumsi yang berhubungan dengan apakah ada manfaat tertentu penyerapan sebagai hasil dari pertumbuhan pendapatan, mengurangi biaya, meningkatkan proses atau mengurangi biaya kecil-topi. Dengan pendekatan ini adalah mungkin untuk mengukur dan membahas segala sesuatu. Selain itu, dapat digunakan untuk menentukan waktu onset manfaat yang diharapkan, serta untuk menunjukkan proses mengurangi biaya perusahaan sampai-sampai, ada gerakan dari manfaat di masa depan yang lebih jauh.

Menggunakan pendekatan pendapatan menyediakan bagi pembeli dan penjual kesempatan untuk menentukan nilai pasar wajar dari perusahaan, serta nilai investasi untuk satu atau lebih pembeli strategis. Jika perbedaan ini ditampilkan cukup jelas, pembeli dan penjual dapat dengan mudah mengidentifikasi manfaat dari sinergi dan mengambil solusi informatif.

Bila menggunakan pendekatan pendapatan untuk menilai sebuah bisnis, Anda harus diingat bahwa biaya dihitung terdiri dari biaya semua properti yang digunakan dalam tindakan langsung. Sebagai bagian dari pendekatan, ada beberapa metode untuk memperkirakan, yang paling menarik. Secara khusus, metode ini pendekatan pendapatan berlaku: kapitalisasi dan arus kas diskonto. Anda dapat melihat mereka lebih terinci.

metode

Menggunakan metode kapitalisasi arus kas nilai perusahaan terdeteksi, tergantung pada arus kas yang dihasilkan oleh potensi milik perusahaan. arus kas bisnis atau perusahaan secara keseluruhan - adalah perbedaan antara semua arus masuk dan arus keluar dana dalam jangka waktu penagihan. Biasanya digunakan untuk periode perhitungan satu tahun. Teknik ini untuk mengkonversi tingkat wakil dari aliran diharapkan uang dalam nilai kini dengan membagi seluruh jumlah aliran untuk tingkat kapitalisasi diadopsi. Dalam hal ini, aliran pendapatan yang sesuai, dengan beberapa penyesuaian.

Untuk menggunakan metode konvensional yang digunakan untuk menghitung arus kas selain laba bersih (dihitung setelah pajak) biaya non-kas untuk menentukan nilai absolut dari arus kas untuk kapitalisasi. Metode perhitungan dapat dianggap lebih disederhanakan dibandingkan dengan perhitungan arus kas bebas, yang dicatat sebagai investasi modal Selain diperlukan dan kebutuhan untuk pengisian modal, bisa dinegosiasikan.

Mendiskonto arus kas

Metode ini pada dasarnya hanya didasarkan pada arus kas yang diharapkan, yang dihasilkan oleh perusahaan itu sendiri. Perbedaan karakteristik antara itu terdiri dalam kenyataan bahwa biaya yang diperlukan untuk perhitungan skor menentukan arus kas tingkat perwakilan. Metode ini di negara maju adalah yang paling banyak digunakan karena fakta bahwa hal itu dapat digunakan untuk menjelaskan semua prospek. arus kas umumnya sama dengan jumlah laba bersih dan depresiasi, memberikan keuntungan pengurangan bersih modal kerja dan belanja modal investasi.

Berikut ketentuan untuk menggunakan metode discounted cash flow:

• ada alasan untuk percaya bahwa arus kas masa depan akan berbagai tingkat saat ini, yaitu, kita berbicara tentang pengembangan perusahaan;
• ada ruang untuk penilaian bermakna arus kas masa depan dengan menggunakan bisnis atau real estat komersial;
• tujuannya adalah untuk membangun sebuah langkah lengkap atau parsial;
• Enterprise adalah nilai komersial mixed-use utama.

Pendekatan pendapatan untuk penilaian properti dengan metode discounted cash flow adalah yang terbaik, namun penggunaannya sangat melelahkan. Ada yang memperkirakan bahwa tanpa penerapan metode ini untuk menghasilkan mustahil. Ini termasuk pengembangan proyek investasi dengan evaluasi selanjutnya.

Keuntungan dari metode pendiskontoan

Jika Anda berlatih pendekatan pendapatan untuk penilaian real estat atau bisnis melalui metode diskonto, adalah mungkin untuk mengidentifikasi beberapa manfaat utama. Pertama-tama kita berbicara tentang apa keuntungan masa depan bisnis langsung memperhitungkan hanya biaya operasi yang diharapkan untuk produksi produk dengan penjualan selanjutnya, dan investasi di masa depan berkenaan dengan pemeliharaan dan perluasan kapasitas produksi dan perdagangan, tercermin dalam laba perkiraan hanya secara tidak langsung melalui saat mereka penyusutan.

poin penting

Evaluasi pendekatan pendapatan dengan kurangnya keuntungan atau kerugian sebagai indikator perhitungan investasi dilakukan setelah disesuaikan untuk fakta bahwa laba merupakan indikator pelaporan akuntansi, sehingga terkena manipulasi signifikan selama operasi.

Metode discounted cash flow terdiri dari tiga kelompok model:

• dividen diskon;
• sisa pendapatan;
• diskonto arus kas.

Jika dipraktekkan pendekatan komersial sesuai dengan dividen Model diskon sertifikat sebagai arus kas, menerapkan pembayaran untuk saham. Terlepas dari kenyataan bahwa model umum secara signifikan dalam praktek internasional untuk mengidentifikasi dan menilai nilai aset dari perusahaan, ia memiliki banyak kelemahan. Dalam model tanpa gelar laba akuntansi ditahan. Ada perbedaan dalam kebijakan dividen, tidak hanya perusahaan individual, tetapi juga untuk seluruh negeri. Metode ini tidak dapat digunakan pada perusahaan-perusahaan yang tidak keuntungan. Model ini sangat cocok untuk perhitungan nilai saham minoritas.

Model Residual Income

Pendekatan pendapatan dengan estimasi oleh model pendekatan residual mengasumsikan bahwa sebagai ukuran arus kas nilai sisa pendapatan akan digunakan, yaitu perbedaan antara laba dan pada ukuran laba, yang diprediksi oleh pemegang saham pada saat pembelian perusahaan atau sahamnya. Jika nilai perusahaan dihitung atas dasar asumsi yang sesuai untuk model, maka akan sama dengan jumlah dari nilai buku dengan nilai sekarang dari jumlah yang diharapkan pendapatan yang tersisa setelah ini. Model ini menunjukkan sensitivitas yang signifikan terhadap kualitas data yang disajikan dalam laporan keuangan. Untuk kondisi Rusia kecukupan informasi tersebut dikenakan keraguan signifikan.

Keuntungan bagi Pemegang Saham

Tentu, para pemegang saham atau pemegang saham perusahaan, yang memiliki sejarah tertentu, serta pembayaran dividen kepada fakta-fakta, dapat mengambil keuntungan dari diskon Model untuk menghitung biaya perusahaan sendiri. situasi ini adalah bahwa ini pemegang saham perusahaan sektor jarang minoritas, sehingga bagi mereka cara yang paling cocok adalah dengan menggunakan pendekatan pendapatan untuk penilaian real estat dan model bisnis dengan mendiskontokan arus kas bebas. Dalam sistem ini kunci tersedia dengan tarif diskon tunai atau pengembalian yang diharapkan atas investasi. Masalah terbesar dengan model ini adalah akurasi dari arus kas bebas perkiraan, serta definisi yang memadai dari tingkat diskonto.

Jika kita menerapkan pendekatan pendapatan, definisi yang diberikan di atas, dengan menggunakan metode discounted cash flow sebagai pendapatan yang diharapkan dari bisnis, memperhitungkan arus keuangan yang diproyeksikan, yang dapat ditarik dari peredaran setelah reinvestasi yang diperlukan dari keuntungan uang tunai. Sebagai indikator arus kas tidak tergantung pada sistem akuntansi yang digunakan dalam perusahaan, dan kebijakan penyusutan. Dalam hal ini, pastikan untuk memperhitungkan arus uang tunai - arus masuk dan arus keluar. Evaluasi akal keuangan untuk diskon kas adalah seperti bahwa sebagai hasil dari proses ini adalah pengurangan mereka pada jumlah yang akan tersedia untuk investor pada saat penerimaan arus kas, dengan ketentuan bahwa ia menaruh uang mereka tidak dalam bisnis sekarang, dan apa -Apa aset investasi lainnya yang bersifat umum, misalnya, keamanan likuiditas atau deposito bank.

teknik tambahan

Pendekatan pendapatan, contoh yang dijelaskan sebelumnya, baru-baru ini digunakan kurang dan kurang, dan sekarang telah menjadi metode yang paling umum dari evaluasi. Hal ini digunakan untuk penilaian berbagai aset, dan berfungsi sebagai dasar untuk ide bahwa setiap aset yang memisahkan karakteristik utama dari opsi saham akan diizinkan untuk mengevaluasi ini sebagai pilihan. Pada saat ini, penolakan terhadap pendekatan pendapatan yang paling sering dilakukan dalam mendukung model penentuan harga opsi (masing-masing, Black-Scholes).

sistem tersebut, itu sedang digunakan, memungkinkan penilaian dari total nilai ekuitas perusahaan atau perusahaan dalam kasus di mana ia bekerja dengan kerugian besar. Model ini dimaksudkan untuk lebih menjelaskan mengapa biaya modal ekuitas perusahaan tidak nol, bahkan jika pengurangan biaya perusahaan di bawah ukuran nominal utang. Bahkan dengan keunggulan tersebut, dapat dicatat bahwa model Black-Scholes untuk penilaian perusahaan Rusia saat ini memiliki lebih teoritis. Masalah utama, karena yang model ini tidak dapat diterapkan untuk bisnis domestik - itu adalah tidak adanya beberapa bukti untuk parameter model, yang sangat dibutuhkan.

temuan

pendekatan pendapatan untuk penilaian bisnis dan real estate mulai digunakan lebih jarang, dan ini terjadi karena berbagai alasan. Secara khusus, menyangkut kekurangan karena yang ada kesulitan dalam penggunaannya di pasar konsumen. Pertama-tama perlu dicatat bagaimana sulitnya untuk membuat prediksi dari biaya masa depan layanan dan produk, dan bahan baku, serta sisa indikator masukan kompleks. Dalam hal ini, kita dapat berbicara tentang beberapa penilaian ahli subjektif. Selain itu, masalahnya adalah informasi deteksi kejahatan yang rendah untuk perusahaan Rusia, dan karena itu sangat penting untuk perhitungan yang benar dan model Black-Scholes. Hal ini disebabkan budaya perusahaan sebagian besar rendah perusahaan.

Jumlah besar saham, termasuk paket ini dan besar, terkonsentrasi di tangan lingkaran kecil orang, dan proporsi pemegang saham minoritas dan pemilik properti kecil, yang berbagi sangat rendah, di ibukota saham diabaikan. Ternyata banyak perusahaan hanya tidak tertarik pada mengungkapkan informasi apapun. Oleh karena itu jauh lebih rumit perhitungan pendekatan pendapatan sehubungan dengan mayoritas industri dan bisnis di Rusia. Dalam kondisi lain, bekerja dengan baik, menunjukkan segala kelebihan dan kehandalan.