Pendekatan biaya: esensi dan fitur utama

Metode utama menentukan nilai pasar real estate, mesin dan peralatan adalah pendekatan biaya, yang didasarkan pada prinsip substitusi. Menurut dia, orang membayar harga yang tidak masuk akal untuk objek, jika lebih tinggi dari apa yang Anda dapat membayar untuk hal yang sama utilitas dan kualitas yang sama.

Ketika adalah penilaian properti, memperhitungkan pendekatan yang memungkinkan sebagian besar secara akurat mencerminkan nilainya. Hal ini mahal adalah yang utama. Hal ini dimengerti bahwa nilai objek dalam hal ini terdiri dari harga pasar tanah dan biaya yang diperlukan untuk menciptakan, misalnya, struktur dalam bentuk yang sekarang.

pendekatan biaya untuk penilaian real estat dilakukan dalam beberapa tahap:

1. Tentukan harga tanah, yang menyumbang sebagian besar penggunaan yang tepat.

2. Hitung jumlah yang akan dihabiskan untuk pembangunan fasilitas serupa.

3. Tentukan jumlah pendapatan yang diterima oleh seorang pengusaha.

4. dikurangi penyusutan fisik, fungsional dan eksternal.

5. Diadakan perhitungan akhir dari nilai tanah dan konstruksi bangunan, yang harus memperhitungkan penyesuaian untuk dipakai.

Biaya pendekatan, sementara itu, memiliki kelemahan digunakan. Yang utama adalah bahwa Anda perlu menghabiskan banyak waktu untuk menentukan nilai yang tepat dari bangunan. Jadi, saat pemulihan dilakukan dari sebuah bangunan tua, untuk secara akurat menentukan biaya pembentukan kembali dan dugaan kerusakan hampir mustahil. Berkenaan dengan bangunan standar, maka pendekatan ini adalah yang terbaik di estimasi mereka, karena sangat mudah digunakan. Dalam beberapa situasi, itu adalah satu-satunya pilihan, misalnya, dalam menilai bangunan khusus tujuan (sekolah, stasiun kereta api, pembangkit listrik) atau nilai asuransi.

Pendekatan biaya sering digunakan ketika dilakukan evaluasi aset tetap, konstruksi atau analisis penggunaan yang paling efisien dari tanah.

Berkenaan dengan biaya penyelesaian konstruksi, mereka dilakukan dengan menggunakan empat metode dasar: indeks, unit perbandingan, mogok menjadi komponen-komponen dan survei kuantitatif.

Jadi, survei terakhir adalah untuk menyusun perkiraan untuk biaya langsung yang berlaku untuk semua jenis pekerjaan, bahan, mekanisasi, utilitas dan sebagainya. Biaya ini juga ditambahkan ke keuntungan investor dan biaya overhead. Metode ini dianggap paling akurat tetapi juga yang paling memakan waktu untuk digunakan, karena memerlukan pengetahuan tentang penilai di bidang konstruksi dan persiapan perkiraan.

Pendekatan biaya juga menggunakan metode mogok menjadi komponen-komponen dalam penilaian real estat, yang agak mirip dengan kuantitatif, tetapi tidak seperti memakan waktu. Fakta bahwa dia tidak menggunakan harga individu dan dikumpulkan dari semua elemen desain.

Adapun metode komparatif Unit, penggunaannya dibenarkan untuk jenis perbandingan. Jadi, dalam rangka untuk mengevaluasi suatu objek, pilih dengan teknologi serupa dan kinerja. Seleksi dilakukan oleh direktori khusus. Metode ini yang paling mudah, dan karena itu memiliki aplikasi yang sangat luas.

Metode Indeks adalah bahwa nilai tercatat dikalikan dengan indeks tertentu, yang telah disetujui oleh standar negara. Hal ini diyakini bahwa metode tersebut memiliki tingkat terendah akurasi.

Pendekatan biaya dapat digunakan dalam evaluasi setiap real estate, tetapi belum tentu penggunaannya dibenarkan. Fakta bahwa objek yang akan dilunasi, digunakan sangat jarang, namun penggunaannya dalam evaluasi ruang dibangun hanya salah.