Apartemen dijual kurang dari 3 tahun kepemilikan. Membeli dan menjual apartemen. Apartemen untuk dijual

Seperti diketahui, pendapatan dari penjualan flat oleh orang fisik dikenakan pajak penghasilan pribadi - pajak atas penghasilan individu. Ketika membeli dan menjual di wilayah Federasi Rusia, itu adalah dalam semua kasus harus dibayar untuk anggaran Rusia, bahkan jika transaksi yang dilakukan warga negara lain.

Disebut ruang lingkup transaksi hukum yang begitu beragam dan jenuh, yang dapat digambarkan hanya mengesankan multi-volume. Artikel yang sama ini mengejar tujuan yang jauh lebih sempit: untuk mengungkapkan beberapa fitur dari warga penjualan apartemen, jika properti tetap dalam kepemilikan mereka kurang dari tiga tahun.

Dari sudut pandang hukum, periode muka rumah kepemilikan sebelum penjualan prinsip karena penilaian yang berbeda dari basis pajak. preseden seperti itu aneh dengan undang-undang Rusia. Di AS, misalnya, transaksi tersebut tidak dikenakan pajak sama sekali (tidak ini salah satu alasan meletus pada tahun 2007, krisis real estate?), Eropa Barat, sebaliknya, menunjukkan pendekatan yang lebih keras. Kode Pajak adalah yang klaim. 17,1 Art. 217 berpotensi dibebaskan dari pajak penghasilan sebagian besar Rusia - pemilik properti yang begitu selama tiga tahun atau lebih.

Namun, setidaknya sama panjang kode pajak kepemilikan (Art. 208 p. 1, hal. 5) diamankan situasi hukum ketika penjualan apartemen dikenakan pajak. Kurang dari 3 tahun kepemilikan memerlukan dua alternatif untuk menentukan jumlah pajak penghasilan (PIT), baik - pada tingkat 13% dalam penjualan apartemen, yang akan dipertimbangkan kemudian. Kebetulan, di Perancis pajak yang diterima jauh lebih keras. Ada, dalam penjualan apartemen pada tahun setelah pembelian dari penghasilan tersebut untuk anggaran akan berjumlah sepertiga dari nilainya.

Alasan ekonomi untuk diferensiasi

Mengapa negara menunjukkan pendekatan yang sangat berbeda dalam menentukan basis pajak, mengambil tengara indikator yang tampaknya non-ekonomi seperti seperti kepemilikan? Mengapa otoritas pajak diambil sebagai periode patokan tiga tahun?

Hal ini jauh lebih menguntungkan bagi pemilik apartemen, jika itu tidak cukup, menunggu selama lebih dari tiga tahun, dan kemudian akan menjual untuk membeli yang baru, meninggalkan semua uang untuk dirinya sendiri. Memang, "klasik" karena pemilik tidak. Tapi di lain berpikir spekulan real estate. Baginya, pembelian dan penjualan apartemen - bisnis. Melalui kode pajak dari negara Rusia tidak hanya membatasi profitabilitas spekulasi tersebut, tetapi juga menjaga rekor, pada saat yang sama menarik anggaran dana.

Pilihan pajak

"Jangka pendek" pemilik memiliki hak untuk memilih, yang lebih menguntungkan baginya untuk dikenakan pajak atas pajak penghasilan (PIT) penjualan apartemen. Kurang dari 3 tahun kepemilikan - istilah hukum mendefinisikan dua cara untuk menentukan dasar pajak dalam situasi ini. Seperti telah disebutkan, tarif pajak dalam kedua kasus adalah 13%.

Opsi pertama akan dikenakan pajak laba bersih pemilik sebagai perbedaan antara harga beli dan harga jual. Sebagai contoh, pemilik membeli apartemen seharga $ 1,4 juta. Gosok., Dan dijual seharga $ 1,9 juta. Rub. Laba bersih dari pemilik 0,5 juta. Gosokkan disediakan penjualan ini dari apartemen. Kurang dari 3 tahun kepemilikan - keadaan yang mengurangi keuntungan dalam jumlah pajak (1900-1400) * 13% = 65 ribu rubel ..

Dalam perwujudan kedua, jika apartemen telah mendapat dalam properti gratis, basis pajak adalah harga penjualan mengalami penurunan sebesar 1 juta. Rubel (Art. 220 ayat. 1, hlm. 1 dari Kode Pajak). Surat Pelayanan Pajak federal Rusia № ED-4-3 / 13.578 dari 2013/07/25, yang codifies prosedur untuk menentukan jumlah pengurang dari basis pajak dari laba bersih.

Asumsikan bahwa hasil dari penjualan apartemen sebesar 1,7 juta. Rubel. Pemilik, yang menjualnya, harus membayar untuk jumlah anggaran (1700 - 1000) * 13% = 91 ribu rubel ..

Pilihan lain pengurang basis pajak

Dalam situasi di mana pemilik telah berinvestasi di fasilitas perbaikan yang lebih dari 1 juta. Gosok., The pembelian dan penjualan apartemen untuk dia bisa disertai dengan cara lain mengurangi basis pajak. Menurut Art. 220 dari Kode Pajak, dia berhak untuk mengurangi jumlah pendapatan yang diterima pada biaya benar-benar dikeluarkan dan didokumentasikan.

Apa yang menyebabkan "optimasi pajak" ilegal

Sayangnya, hal itu terjadi bahwa pemilik apartemen di kolusi dengan agen penjual dan pembeli sengaja meremehkan harga pasar mereka, sering secara ilegal "mengoptimalkan" pemotongan pajak. Apa artinya ini bagi Dodgers? otoritas pajak, menentukan apakah kurang menghargai memiliki hak untuk pengadilan untuk memecahkan kesepakatan - untuk kembali ke pemilik apartemen. Selain itu, notaris cukup memiliki hak untuk menolak untuk mendaftarkan kontrak penjualan.

Resident - non-penduduk

Tarif pajak atas berlaku untuk warga, yaitu, bagi orang-orang yang tinggal di wilayah Rusia selama 183 hari setahun. Mayoritas mutlak di antara mereka merupakan warga Rusia.

Di sisi lain, memegang dan membuang properti seperti apartemen dan non-penduduk - orang asing dan warga Rusia yang tinggal sebagian besar di luar negeri. Bagi mereka, penjualan apartemen dikenakan pajak pada tingkat yang lebih tinggi, lebih dari dua kali lebih besar: 30%. Dan untuk non-penduduk periode tiga tahun kode pajak bahkan tidak disebutkan. Mengatakan lebih, tidak peduli berapa kali mereka tidak milik sebuah rumah: tiga tahun atau lima belas atau dua puluh tahun, tarif pajak tetap tidak berubah. Katakanlah, apartemen itu dibeli untuk 5,0 juta. Rub., Kemudian dijual ke non-penduduk untuk 6,5 juta. Rub. Dalam hal ini, jumlah pajak penghasilan (PIT), yang harus dibayar pada anggaran non-penduduk, akan (6500-5000) * 30% = 450 ribu rubel ..

Saat akuisisi kepemilikan

Seperti yang kita lihat, untuk jangka waktu kepemilikan ditentukan oleh besarnya hutang pajak ketika ada sebuah apartemen untuk dijual. Kurang dari 3 tahun kepemilikan tidak didefinisikan sebagai tiga tahun kalender, serta 36 bulan dimulai dengan tanggal yang pasti. keadaan apa ditentukan oleh saat akuisisi hak milik? Dalam kasus di mana itu diperoleh dengan cara privatisasi, penandatanganan akta hadiah, penjualan, barter, sewa sebagai kompensasi untuk rumah dibongkar, saat terjadinya referensi dari hak ini adalah tanggal sertifikat pendaftaran kepemilikan.

Titik awal untuk akuisisi hak-hak penerima warisan adalah kematian pewaris. Pemilik perumahan koperasi dapat menyebut dirinya master hanya pada hari pembayaran akhir unit.

Dengan demikian, penjualan apartemen sebagai transaksi selalu sepadan dengan waktu terjadinya kepemilikan.

Klarifikasi: itu bukan hanya tentang apartemen

Dengan apartemen, pada penerapan pajak atas penghasilan individu, ketika mereka dijual disamakan sebagai cottage, rumah taman, villa, bidang tanah untuk konstruksi, kamar di apartemen, yang terakhir - hanya keseluruhan (istilah hukum), yaitu, memiliki nomor, misalnya: №1 kamar apartemen №7. Hal ini dimengerti bahwa pembelian dan penjualan apartemen - standar hukum. Semua tingkat Pajak real estate di atas berlaku, telah disebutkan oleh kami.

Tetapi jika ruangan tidak terdaftar, masing-masing di bawah nomor sendiri, itu sangat mungkin bahwa, seperti yang dijelaskan di bawah ini. Sebagai contoh, di apartemen 4 kamar, masing-masing memiliki seorang individu. Kemudian mereka menjual semua kamar mereka, masing-masing sekitar 1,0 juta. Rubel. Otoritas pajak menunjukkan bahwa dalam situasi seperti ini, nilai semua apartemen dijumlahkan untuk menentukan harga total penjualan. Dalam hal ini, penjualan apartemen akan dikenakan pajak penghasilan pribadi sebagai berikut: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 ribu rubel .. Setiap penjual akan membayar pajak penghasilan seperti ¼ dari jumlah total akumulasi 390: 4 = 97,5 ribu rubel ..

Menemukan sebuah apartemen untuk membeli - masalah?

Cari 'benar' untuk membeli apartemen - merepotkan. Pada pandangan pertama, pasar perumahan penuh proposal menawarkan berbagai. Namun, jika Anda benar-benar mulai untuk memanggil orang, yang memberi diklasifikasikan, maka segera Anda akan menemukan: mereka tidak terburu-buru untuk memanggil nomor rumah, di mana apartemen berada. Ini berarti bahwa Anda memiliki percakapan yang sedang berlangsung dengan perantara pasar perumahan, yaitu, dengan agen penjual. Pembeli sering tertarik menjual apartemen dari pemilik. Tetapi apakah itu dibenarkan?

Di satu sisi, tentu saja, juga, bahwa pasar perumahan terstruktur, dan ada profesional. Hal ini dapat melindungi orang melakukan transaksi, dari skema ilegal yang mungkin menyebabkan penarikan lebih lanjut. Tentu saja, untuk keamanan ini akan harus membayar mediator - agen real estate. Berikut adalah beberapa harga sampel untuk "ketenangan pikiran": mengaudit legalitas transaksi - dari 10 ribu Gosok;.. pendaftaran hak properti untuk perumahan - .. 15 ribu rubel, "kesepakatan turnkey" - dari 20 ribu rubel .. Memang, ada beberapa arti bahwa orang setiap hari tidak terkait dengan sisi hukum transaksi mengacu pada Realtors.

pencarian apartemen independen

Namun, kategori spesifik melek hukum warga masih tertarik dengan kesempatan untuk menyimpan uang, membuat kesepakatan tanpa jasa Realtors. Apartemen untuk dijual oleh pemilik lebih jarang di pasar, itu harus dicari. Cara termudah untuk menarik perhatian pada pembelian apartemen di pasar primer, yaitu, dari pembangun. Pada saat yang sama, untuk menghindari kesalahpahaman, kita harus terlebih dahulu mencari tahu ke properti apa kelas yang dimiliki dalam pembangunan atau rumah yang dibangun: VIP, klassik- atau kelas ekonomi. Hal ini dapat ditentukan dengan metode pengiriman (turnkey atau di bawah samootdelku), area apartemen perumahan saham, sesuai dengan dominasi apartemen multi-kamar di dalamnya. Cari tahu apa yang pengembang sedang membangun perumahan di kota Anda. Menanyakan tentang reputasi mereka dan "track record."

Apartemen untuk dijual oleh pemilik pasar perumahan sekunder, seperti yang telah kami sebutkan, lebih jarang. Tapi penggemar itu tidak tawar hati: sebelum Anda menemukan ratusan kali masuk dan memperbarui situs informasi AVITO, paling sering pada pencarian memakan waktu beberapa hari, membeli surat kabar dengan iklan, "di bawah garis" memanggil sejumlah iklan dan pemilik ...

Namun, bukan fakta bahwa "penemu sukses" pembeli rumah dengan bunga tidak membayar lebih pemiliknya atas harga pasar dari jumlah yang akan membawanya ke makelar. Bukan rahasia bahwa pemilik apartemen sering melebih-lebihkan harga mereka. Namun, untuk "pelanggan nyata" penjualan sekunder apartemen - juga Turki diploma.

Jika kita memutuskan untuk membeli sebuah apartemen di kota "asing", orang-orang berhati-hati dalam keadaan ini lebih memilih untuk bertindak hanya melalui perantara, namun tidak sendiri. Sambil meminimalkan kemungkinan mungkin "kejutan".

tindakan hukum ketika membeli sebuah apartemen

Menggeser penekanan untuk meninjau spesifik dari Kode Pajak, dengan mempertimbangkan residensi, tarif pajak konsesi, setelah dikurangi pajak atas penjualan apartemen, pada formalitas murni hukum dari kesepakatan.

Mari kita mulai dengan pembelian apartemen, karena itu adalah langkah penerima pertama. Sementara itu mencakup tiga blok tindakan.

Awalnya, pembeli memeriksa dokumen dan Penjual akan menandatangani kontrak awal.

Kemudian (jika transaksi terjadi di pasar sekunder) menandatangani kontrak keterasingan. Dalam kasus di mana proses membeli sebuah apartemen di gedung baru (pasar primer) tunduk tanda tangan laporan penerimaan (mungkin bukan - kesepakatan awal, yang mengatur deposit investasi, konstruksi bersama, konstruksi share basis).

Tahap terakhir - pendaftaran negara transaksi. adalah penting bagi pembeli hati-hati melaksanakan semua langkah-langkah ini. Dengan perhatian khusus pantas kasus-kasus ketika membuat penjualan mendesak apartemen.

tanda-tanda penipuan

Penipu biasanya mencoba untuk membuat proses penjualan sia-sia, mencoba untuk menyembunyikan rincian penting. Jika peristiwa ini mulai terjadi, dan penjual sedang mencoba untuk terburu-buru Anda, jangan ragu untuk mengganggu tajam kerjasama dan mengatakan kepadanya: "Goodbye" - itu akan melindungi Anda dari biaya.

Seperti yang Anda tahu, uang menyukai keheningan. Hati-hati membaca kontrak penjualan asli, notaris terdaftar. Bahkan jika Anda sebelumnya telah dipotong nya sampel pembelian rancangan perjanjian dan penjualan apartemen. Waspada - terutama dalam kaitannya dengan teks akhir dicetak oleh notaris.

perjanjian pendahuluan

Pada tahap pertama, pembeli menentukan harga pada awalnya, dan kemudian memeriksa kelengkapan paket penjualan dokumen. Pembeli harus meninjau disampaikan tehharakteristiku (bentuk №7), pendaftaran penyewa di apartemen, dokumen pemberian hak kepemilikan untuk itu (kontrak penjualan, privatisasi, sumbangan).

Secara rinci, paket dokumen untuk pembelian akan selesai dengan dokumen sebagai berikut:

- pernyataan di pendaftaran negara apartemen;

- kontrak penjualan (untuk itu ditentukan oleh waktu penjualan apartemen);

- dokumen BTI - penjelasan dan rencana bertahap apartemen;

- copy dokumen paspor pemohon;

- Penerimaan pembayaran.

Mari kita mulai dari pasar sekunder. Kami harus memberi perhatian khusus terhadap kemungkinan di masa depan berbagai situasi masalah. Hal ini mengacu pada klarifikasi berikut keadaan:

- apakah untuk menjual properti di bawah tahanan;

- Apakah semua ahli waris dari pra-diambil akan - untuk persetujuan penjualan;

- Jangan melanggar hak orang-orang yang tinggal di apartemen.

Di pasar utama pengembang real estate membuat penjualan apartemen. Dokumen apa yang diperlukan dalam kasus ini? Memperhatikan jadwal konstruksi, ketika apartemen batas waktu yang dijadwalkan beroperasi. Pada saat yang sama seharusnya tidak ada perbedaan yang signifikan dengan tingkat kesiapan objek untuk pengiriman. Menanyakan tentang reputasi bisnis organisasi-builder, ada "pada hati nuraninya" berlarut-larut. dokumen dikendalikan lanjut menunjukkan:

- negara pendaftaran sewa tanah bangunan (mungkin kepemilikan itu);

- pengembang hak untuk membangun;

- kesepakatan tentang penggalangan dana, kontrak investasi;

- rencana apartemen.

Untuk pemahaman yang lebih baik dengan penjual, itu diinginkan untuk mendapatkan dari dia yang handal rincian kontak (berarti online), maupun secara lisan bernegosiasi dengan dia tanggal tentatif apartemen dijual, mengingat tidak tergesa-gesa, kinerja kualitas semua tahap.

kontrak keterasingan atau tindakan penerimaan dan transmisi sebagai tahap kedua membeli apartemen

Hanya setelah tes kualitatif pendahuluan dapat diambil pada tahap kedua dari pembelian: penandatanganan kontrak pembelian. Tidak peduli apakah hadir notaris di penandatanganan perjanjian tersebut, namun, tentu memerlukan tindakan penerimaan dan pengalihan atau keterasingan dari kontrak yang ditandatangani pada tahap pertama.

Kami menarik perhatian Anda terhadap detail teknis: kontrak keterasingan menentukan harga jual apartemen, itu adalah - komponen untuk menghitung basis pajak - pajak penghasilan pribadi pada penjualan apartemen.

Tanggal transfer sebenarnya dari apartemen - kontrak di alam, dapat (dengan persetujuan dari penjual dan pembeli) untuk dipilih alternatif:

- sebagai saat penandatanganan kontrak penjualan;

- berkorelasi dengan pendaftaran negara;

- akuisisi sertifikat judul ke apartemen.

kesimpulan

analisis pasar perumahan Rusia mengungkapkan beberapa tren positif. Ini dicatat dan diakui kecerdasannya, khususnya Universitas Profesor. Plekhanov Gennady Moiseevich Sternik. Pertama, hasil nyata kebijakan negara kontrol harga.

Dalam jangka panjang, ada stabilisasi bertahap harga dengan orientasi ke tingkat pra-krisis mereka, benar-benar biaya-dibenarkan. Singkatnya ada kecenderungan stagnasi (berarti fluktuasi harga sekitar rata-rata +/- 2,5%). Pada evaluasi apartemen mempengaruhi nilai tukar yang stabil: sudah akrab, bahwa harga mereka yang "rubel". Untuk sebagian besar mengaktifkan hipotek pasar perumahan. Sebagai contoh, pada tahun 2012 populasi pinjaman hipotek senilai lebih dari 1,0 triliun. menggosok.

Namun, terlepas dari hal ini tentu momentum positif terhadap keselamatan pasar real estat, perlu dicatat risiko yang terkait dengan pembelian apartemen tanpa perantara. Seringkali, non-profesional tidak tahu nuansa pembelian dan penjualan apartemen tertentu. Pada kosakata spesialis transaksi tersebut disebut sebagai "rentan". Mengingat pentingnya kepatuhan dengan aspek hukum jual beli sangat disarankan untuk menghubungi spesialis real estate. Apakah itu menjual apartemen, kurang dari 3 tahun tinggal di dalam properti, setiap pembelian lainnya dan penjualan perumahan, perawatan spesialis pembayaran akan bekerja pada beberapa kali lipat kurang dari risiko kerugian langsung.